Faizsiz ev sahipliği (tasarruf finansmanı) şirketi seçerken nelere bakılır?

"Faizsiz ev sahipliği" reklamları sık görülüyor: aylık taksitle biriktirip sırası ya da kurası gelince ev, araç ya da iş yeri sahibi olmak. Eminevim, Katılımevim ve Sinpaş Yapı Tasarruf Sandığı (kamuoyunda sık sık "Sinpaş Katılım" diye anılır, ama resmî marka adı budur) bu modelin en çok bilinen üç ismi. Bu yazı hangisinin "daha iyi" olduğunu söylemiyor — üçü de aynı yasal çerçevede, BDDK denetiminde çalışıyor ve aralarındaki asıl fark pazarlama dilinde değil, sözleşme maddelerinde. Aşağıda karar vermeden önce sorulması gereken sorular var.

Bu bir yatırım tavsiyesi değildir. Ücretler, teslim süreleri ve koşullar şirkete, kampanyaya ve zamana göre değişir; burada yazanlar genel bilgi amaçlıdır, imzalamadan önce güncel sözleşmeyi ve ücret tablosunu kendiniz okumanız gerekir.

Sistem nasıl işliyor

Üçü de aynı temel mekanikle çalışır: üye aylık bir tasarruf taksidi öder, ayrıca tek seferlik bir "organizasyon ücreti" öder. Sırası — kura (çekilişli plan) ya da önceden belirlenen bir tarih (çekilişsiz/planlı sistem) ile — geldiğinde, birikimi ile desteklenen bir finansmanı kullanarak kendi seçtiği evi/aracı satın alır. Bu, bankadan faizli kredi çekmekten farklı bir mekanizmadır; ama "ücretsiz" de değildir — maliyet, faiz yerine organizasyon ücreti ve taksitlerin zaman değeri olarak ortaya çıkar.

Yasal temel yenidir: 7 Mart 2021'de yürürlüğe giren düzenlemeyle, "tasarruf finansman sözleşmesi" ilk kez tanımlanmış ve bu şirketler BDDK'nın lisans ve denetim yetkisine bağlanmıştır. Kanun, sözleşmeyi "belirli bir tasarruf tutarı ve dönemine bağlı olarak önceden belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla konut, çatılı iş yeri veya taşıt edinimi için müşteriye finansman kullanma hakkı veren" bir sözleşme olarak tanımlar (Anayasa Mahkemesi kararı).

Banka değildir — bu önemli bir fark

Bu şirketler mevduat toplamaz, kredi vermez; BDDK denetimli ayrı bir kurum türüdür ("tasarruf finansman şirketi"). Pratikte şu anlama gelir: biriktirdiğiniz tutar TMSF mevduat sigortası kapsamında değildir. Haberlere göre BDDK, 28 Nisan 2022 tarihli kararıyla (8 Haziran 2022 Resmi Gazete) altı şirkete — Eminevim, Katılımevim, Sinpaş Tasarruf Finansman, Birevim, Fuzul ve İmece — faaliyet izni vermiştir (Bloomberg HT). Bu bilgi haber kaynaklıdır; güncel lisans durumunu imzalamadan önce bddk.org.tr üzerinden kendiniz doğrulamanızı öneririz — lisanslar zaman içinde değişebilir, devredilebilir ya da geri alınabilir.

Organizasyon ücreti: sabit, ilan edilmiş bir oran yok

Üç şirketin de genel bilgilendirmelerinde ortak bir nokta var: organizasyon ücreti sabit bir yüzde olarak ilan edilmiyor, kampanyaya, tutara ve ürün türüne göre değişiyor. Sinpaş'ın kendi açıklamasına göre üyeler "faiz, vade farkı ya da dosya masrafı gibi ek maliyetler olmadan" tasarruf yapıyor ve aylık tutarı kendileri belirliyor; ama bu, organizasyon ücretinin de olmadığı anlamına gelmez — ücret ayrı bir kalemdir. Üçü için de kesin oranı öğrenmenin tek güvenilir yolu şirketten yazılı teklif istemek ve sözleşmenin ücret tablosunu okumaktır. İnternette gezen "yüzde 7-10" gibi aralıklar üçüncü taraf rehberlerin tahminidir, şirketlerin kendi yayınladığı resmi bir tarife değildir — bu yazıda da bir oran iddia etmiyoruz, çünkü doğrulayabileceğimiz tek bir kaynak bulamadık.

Cayma ve fesih: kanunun verdiği hak nedir

Burada şirketlere değil, doğrudan kanuna bakmak daha güvenilir, çünkü bu kural üçü için de aynıdır:

• 14 gün içinde cayma: Sözleşmenin imzalanmasından sonraki 14 gün içinde gerekçe göstermeden cayabilir, ödediğiniz her şeyi (organizasyon ücreti dahil) geri alabilirsiniz.
• 14 günden sonra fesih: Tasarruf dönemi bitene kadar sözleşmeyi feshetme hakkınız vardır, ama kanun organizasyon ücreti dışındaki birikiminizin iadesini güvence altına alır — organizasyon ücretinin kendisi kural olarak iade edilmez.
• İade süresi: Kalan birikim, iade talebinizden itibaren azami 6 ay içinde ve tek seferde ödenmek zorundadır. Yargıtay, bu 6 aylık sürenin kanuni dayanağı olduğu için "haksız şart" sayılamayacağına hükmetmiştir.

(Kaynak: Adalet Bakanlığı HİGM'in 6361 sayılı Kanun'un 39/A-4 maddesine ilişkin resmi görüşü.)

Pratik sonuç: erken ayrılırsanız organizasyon ücretini kaybetme riski gerçektir ve kanunla korunuyor — yani bu, tek bir şirkete özgü "kötü niyet" değil, sektörün tamamında geçerli yasal bir kural. Karar vermeden önce "bu ücret ne kadar ve hangi durumda geri alamam" sorusunun yazılı cevabını almanız gerekir.

Şikayet verileri ne gösteriyor, ne göstermiyor

Şikayetvar'da 17 Ekim 2026 itibarıyla görülen toplam şikayet sayıları aşağıdaki tabloda. Önemli bir uyarı: bu rakamlar yalnızca platforma yazılı başvuru sayısıdır — her şikayetin haklı bulunduğu, mahkeme ya da Tüketici Hakem Heyeti tarafından doğrulandığı anlamına gelmez, ve şirket büyüklüğüne göre ham sayı tek başına karşılaştırma için yeterli değildir (daha çok müşterisi olan şirket, her şey eşit koşulda olsa bile daha çok şikayet alır). Buradaki amaç bir şirketi diğerine göre "daha kötü" göstermek değil, okuyucuya kendi araştırmasını yapması için bir başlangıç noktası vermektir.

	Eminevim	Katılımevim	Sinpaş YTS
Şikayetvar toplam kayıt (17 Ekim 2026)	1.949	346	791
Borsada işlem görüyor mu	Hayır	Evet (KTLEV, BIST)	Hayır (ana grup Sinpaş GYO borsada)

(Eminevim · Katılımevim · Sinpaş YTS)

Sözleşmeyi imzalamadan önce sorulacak sorular

1. Organizasyon ücreti tam olarak kaç TL / yüzde kaç — yazılı olarak alabilir miyim?
2. Çekilişli mi çekilişsiz mi sistem seçiyorum; çekilişsizde teslim için gereken asgari ödeme oranı ve bekleme süresi ne kadar (bu oranlar 2025-2026'da BDDK düzenlemeleriyle değişti; şirketten güncel rakamı isteyin)?
3. 14 günlük cayma süresi tam olarak ne zaman başlıyor, nasıl kullanılır?
4. Fesih halinde kalan birikimimin iadesi için ne kadar beklerim, hangi belgeyle başvururum?
5. Şirketin güncel BDDK faaliyet izni hangi tarihte, hangi kapsamda — bddk.org.tr'den teyit edebilir miyim?
6. Satın alacağım ev/araç/iş yeri için ek bir ipotek/teminat/kefil isteniyor mu?

Sonuç

Üç şirket de aynı yasal zemin üzerinde duruyor: BDDK denetimi, 14 günlük cayma hakkı, organizasyon ücreti dışındaki birikimin 6 ay içinde iadesi garantisi. Aralarındaki gerçek fark marka algısında değil, sizin alacağınız yazılı teklifteki rakamlarda ve şartlarda saklı. Bu nedenle "hangisi iyi" sorusunun tek doğru cevabı, üçünden de yazılı teklif alıp yukarıdaki soruları sorarak kendi karşılaştırmanızı yapmanızdır.